Tidak semua lot lidi adalah penipuan. Tetapi tidak semua pembelian lot lidi dibuat dengan cara yang betul.
Apabila disebut tentang tanah lot lidi, ramai yang terus memberikan reaksi negatif. Kita dimomokkan dengan dakwaan bahawa pembeli akan kehilangan tanah apabila kematian penjual/tuan tanah, malah ada yang menganggap setiap urusan jual beli lot lidi sebagai satu penipuan.
Namun, adakah wajar semua lot lidi dipandang sedemikian?
Pada pandangan kami, konsep lot lidi tidak seharusnya ditolak semata-mata kerana reputasinya. Sebaliknya, kita perlu memahami mengapa konsep ini mendapat sambutan, apakah kekangan undang-undangnya dan apakah kesilapan yang menyebabkan sesetengah pembeli akhirnya menghadapi masalah.
Apa Sebenarnya Lot Lidi?
Secara mudah, lot lidi merujuk kepada sebidang tanah yang mempunyai satu hakmilik induk tetapi dibahagikan kepada beberapa petak kecil untuk tujuan penjualan.
Pembahagian tersebut lazimnya dibuat berdasarkan pelan yang disediakan oleh penjual, tanpa pengeluaran geran individu bagi setiap petak.
Kebanyakan lot lidi melibatkan tanah pertanian. Pembeli biasanya memperoleh hak berdasarkan perjanjian dengan penjual atau suatu bentuk pengaturan amanah, bukannya melalui pendaftaran hakmilik individu bagi petak berkenaan.
Penting untuk difahami bahawa lot lidi bukanlah suatu kategori hakmilik tanah yang diwujudkan di bawah Kanun Tanah Negara.
Ia juga perlu dibezakan daripada pemilikan bersama atau geran kongsi yang didaftarkan secara sah. Dalam pemilikan bersama, seseorang memiliki syer tidak berbahagi dalam keseluruhan tanah, bukannya secara automatik memiliki satu petak fizikal tertentu.
Mengapa Lot Lidi Masih Menjadi Pilihan?
Walaupun sering menerima publisiti negatif, lot lidi terus mendapat perhatian pembeli atas beberapa sebab yang munasabah.
1. Harga yang lebih mampu milik
Inilah tarikan utamanya.
Tidak semua orang mampu membeli tanah kediaman dengan geran individu yang harganya semakin meningkat, khususnya di kawasan yang sedang membangun.
Ditambah pula apabila ramai pembeli terutamanya golongan bumiputra yang ada mempunyai “cash money” yang banyak sebagai elaun kerja, tetapi memandangkan elaun inti tidak bersifat tetap, menyebabkan tidak diambil kira oleh pihak Bank jika hendak membuat pinjaman.
Lot lidi menawarkan pilihan harga yang lebih rendah dan membuka peluang kepada golongan yang mempunyai modal terhad untuk mempertimbangkan kepentingan dalam hartanah.
Sudah tentu, perbezaan harga tersebut perlu dinilai bersama perbezaan status hakmilik dan risiko yang ditanggung.
2. Peluang mendapatkan kawasan tanah yang lebih luas
Dengan bajet yang sama, pembeli mungkin memperoleh petak tanah yang lebih luas berbanding pilihan hartanah lain di kawasan berhampiran.
Bagi mereka yang mahukan kawasan lapang, ruang berkebun atau aktiviti pertanian kecil-kecilan, pilihan ini sememangnya mempunyai daya tarikan tersendiri, tertakluk kepada kegunaan tanah yang dibenarkan.
3. Pilihan selain pasaran hartanah konvensional
Tidak semua pembeli berminat memiliki rumah yang dibina oleh pemaju.
Ada yang lebih gemar kawasan kampung, suasana kurang sesak dan persekitaran yang lebih terbuka.
Lot lidi sering ditawarkan di kawasan sedemikian. Namun, sekiranya pembeli berhasrat membina rumah, status tanah dan kelulusan yang diperlukan mestilah disemak terlebih dahulu.
4. Potensi nilai jangka panjang
Tanah di kawasan tertentu mungkin mempunyai potensi peningkatan nilai apabila kawasan sekeliling berkembang.
Bagaimanapun, peningkatan nilai bukan sesuatu yang dijamin. Kemampuan menjual semula dan status hakmilik akan terus mempengaruhi nilai sebenar sesuatu pegangan.
Disebabkan ketuanpunyaan bagi lot lidi ini mengambil masa yang lama, iaitu selalunya tertumpu selepas kematian tuan tanah, maka adalah sesuai pembeli lot lidi ini hendak menduduki hartanah sehingga hujung nyawa, dengan erti kata lain tidak berhasrat untuk menjual lot tersebut dalam waktu terdekat.
Jadi, Mengapa Banyak Kes Lot Lidi Bermasalah?
Pada pandangan kami, sebahagian besar persepsi negatif terhadap lot lidi berpunca daripada beberapa kesilapan yang berulang.
1. Pembeli tidak diberitahu status pemilikan yang sebenar
Kebanyakan lot lidi dijual oleh agen. Agen yang menjadi orang tengah di antara pembeli dan penjual dan sekali pun pembeli tidak berhubung dengan penjual. Malahan wang pembelian juga disalurkan ke akaun agen. Agen yang memberikan segala janji manis dan pembeli terperangkap dengan janji-janji tersebut tanpa dimaklumkan tentang kedudukan hartanah tersebut.
Pembeli tidak didedahkan dengan prosedur sebenar dan adakah nama mereka boleh didaftarkan sebagai tuan punya lot tersebut.
Urusan-urusan tersebut ada kalanya tidak melalui prosedur undang-undang yang betul dan tanpa kewujudan peguam yang bertauliah.
2. Janji bahawa geran individu pasti akan dikeluarkan
Salah faham tanpa penerangan jelas tentang geran individu hartanah tersebut. Pemilikan pembeli ke atas lot bukanlah secara automatik. Hanya dengan dokumen yang betul dan prosedur serta langkah-langkah yang sesuai, nama pembeli boleh didaftarkan ke atas geran.
Ini adalah silap faham yang tidak diterangkan oleh agen yang hanya ingin menjual lot-lot tersebut tanpa memikirkan masa akan datang terhadap pembeli yang telah membeli lot-lot tersebut.
3. Perjanjian jual beli terlalu ringkas
Ada urusan yang hanya menggunakan surat persetujuan atau dokumen ringkas tanpa memperincikan hak dan tanggungjawab pihak-pihak.
Bagaimana jika penjual meninggal dunia? Bagaimana jika tanah digadaikan? Bagaimana jika berlaku pertindihan petak atau pertikaian jalan masuk?
Perkara sedemikian sepatutnya ditangani sejak peringkat penyediaan dokumen, bukan hanya apabila pertikaian berlaku.
4. Pembelian tidak dikaitkan dengan waris-waris Tuan Tanah
Pembelian lot lidi semestinya perlu melibatkan waris-waris kepada penjual. Ini adalah penting bagi memastikan tiada waris-waris penjual yang akan menuntut selepas kematian penjual.
Namun, disebabkan kebanyakan lot lidi dijual oleh agen, agen langsung tidak mendedahkan perihal jual beli kepada waris penjual, malah langsung tidak mengenali siapakah waris penjual. Di sini lah antara kesilapan besar yang akhirnya mengakibatkan pembeli kehilangan tanah apabila kematian tuan tanah/penjual.
Bagaimana Pula Kedudukannya di Sisi Undang-Undang?
Kanun Tanah Negara mengiktiraf pemilikan bersama dan pindah milik syer tidak berbahagi melalui peruntukan tertentu, termasuk Seksyen 217.
Selanjutnya proses pusaka dan Letter of Administration (LA) di Mahkamah Tinggi juga merupakan antara prosedur-prosedur penting dalam memastikan pembeli mendapatkan haknya yang sah dari segi undang-undang.
Adakah Kami Menggalakkan Pembelian Lot Lidi?
Kami percaya bahawa setiap orang sewajarnya mempunyai peluang untuk memiliki tanah mengikut kemampuan masing-masing.
Kami juga memahami mengapa ada pembeli yang sanggup mempertimbangkan sesuatu hartanah walaupun bentuk pemilikannya tidak sama dengan hartanah konvensional.
Namun, sokongan terhadap pilihan ini bukan bermaksud menggalakkan pembelian secara membuta tuli.
Sebelum membeli, seseorang pembeli sepatutnya:
Membuat carian rasmi hakmilik bagi memastikan pemilik berdaftar, kategori kegunaan, sekatan kepentingan, gadaian dan kaveat.
Mengetahui dengan tepat apakah hak yang sebenarnya akan diperoleh melalui urusan jual beli.
Memastikan kedudukan, keluasan dan akses petak yang ditawarkan dikenal pasti dengan jelas.
Menyemak sama ada tujuan penggunaan tanah adalah dibenarkan dan sama ada sebarang kelulusan diperlukan.
Mendapatkan penjelasan tentang pengurusan tanah, risiko kematian pihak-pihak, pewarisan dan kemungkinan penjualan semula.
Mendapatkan nasihat guaman bebas sebelum membayar harga belian atau menandatangani perjanjian.
Sekiranya semakan mendapati urusan yang dicadangkan tidak dapat dilaksanakan menurut undang-undang, pembeli perlu mengetahui perkara tersebut sebelum membuat keputusan.
Kesimpulan: Jangan Takut Pada Namanya, Fahami Urus Niaganya
Lot lidi mempunyai tarikan tersendiri, terutamanya dari segi harga, lokasi dan peluang mendapatkan tanah dalam lingkungan kemampuan pembeli.
Namun, tidak adil juga untuk menyembunyikan hakikat bahawa terdapat kekangan undang-undang dan risiko pemilikan yang serius.
Bagi kami, pendekatan yang lebih baik bukanlah sekadar mengatakan semua lot lidi buruk atau semua lot lidi selamat.
Sebaliknya, setiap transaksi perlu dinilai berdasarkan hakmilik, tujuan pembelian, kaedah pemindahan hak, dokumen dan undang-undang yang terpakai.
Kami tidak menolak lot lidi semata-mata kerana namanya. Tetapi kami percaya setiap pembeli berhak mengetahui dengan jelas apa yang dibeli, apa yang tidak diperoleh dan apakah risiko yang bakal ditanggung.
Kerana dalam urusan hartanah, harga yang murah mungkin menarik perhatian, tetapi kefahaman tentang hak miliklah yang melindungi kepentingan pembeli.
————————————————————————————————————————————————————————————————————
Wira Law Firm
Artikel ini disediakan untuk tujuan penerangan undang-undang secara umum dan bukan merupakan nasihat guaman khusus bagi mana-mana transaksi. Setiap urusan hartanah tertakluk kepada fakta, dokumen hakmilik, undang-undang dan dasar pentadbiran tanah yang berkenaan.